A EstateGuru é uma plataforma estónia de empréstimos imobiliários com hipoteca que continua a operar em 2026 com licença europeia ECSP, mas o histórico recente pesa: nos mercados que encerrou (Alemanha, Finlândia, Espanha, Suécia), 96 % dos 97,7 milhões de euros em dívida estão em processo de recuperação, e nos mercados ativos (Estónia, Letónia, Lituânia) cerca de um terço dos empréstimos estava em incumprimento em abril de 2026. A empresa já recuperou cerca de 70 milhões de euros desde o início, 6,3 milhões só no primeiro semestre de 2026, mas a recuperação de um empréstimo com hipoteca demora anos, não meses.
EstateGuru em 30 segundos
| O que é | Crowdlending imobiliário: empréstimos a promotores, garantidos por hipoteca de 1.º grau |
| Regulação | Licença ECSP emitida pela autoridade financeira da Estónia (2023) |
| Mínimo | 50 € por empréstimo |
| Rentabilidade anunciada | 10 % a 12 %; a rentabilidade real da maioria dos investidores desde 2022 é muito inferior por causa dos incumprimentos |
| Situação em 2026 | Ativa nos Bálticos; carteira dos mercados encerrados em recuperação; Portugal sem novos projetos |
| IRS | Sem retenção na fonte; juros declarados no anexo J a 28 % |
O que correu mal
Entre 2019 e 2022 a EstateGuru cresceu depressa para a Alemanha e a Finlândia, com promotores que não conseguiram concluir ou vender os projetos quando as taxas de juro subiram. Os empréstimos com hipoteca não desaparecem — a plataforma executa a garantia e vende o imóvel — mas o processo judicial alemão demora anos e os imóveis vendem-se abaixo da avaliação. Resultado: dinheiro dos investidores preso, relatórios mensais de recuperação e um “buyback” que nunca existiu neste modelo.
Vale a pena investir na EstateGuru em 2026?
Para quem já tem dinheiro na plataforma: acompanhe os relatórios de recuperação e não reinvista os reembolsos até ver a taxa de incumprimento dos mercados ativos a descer de forma sustentada. Para quem está a começar: há plataformas com licença, histórico limpo e mínimos mais baixos — a comparação completa, os riscos de cada modelo e a forma de declarar os juros no IRS estão no nosso guia de empréstimos P2P em Portugal.
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